|
Alacsony nyugdíjak (bár van, aki mást mond) és saját tulajdonú, viszonylag nagy értékű lakások jellemzik a magyar nyugdíjasokat. Az idős emberek jelentős részének vannak anyagi problémái, ami egyrészt az alacsony bevételeknek, másrészt a lakás magas fenntartási költségeinek köszönhető. Költözni viszont az idősek nagy többsége nem akar, mivel megszokták régi otthonukat. Számukra lehet megoldás egy új termék. Azonban ennek megvan a maga árnyékos oldala is, adó és az örökösök képében, tehát érdemes átgondolni, mielőtt belevágunk.
Maga a konstrukció egyszerűen működik. Adott egy pénzügyi intézmény, amely
gyakorlatilag megvásárolja az idős ember ingatlanát, csak a vételárat nem egy összegben fizeti ki, hanem az eladó haláláig minden hónapban egy adott összegű életjáradékot folyósít, valamint a futamidő kezdetén egy nagyobb összeget is fizet az eladónak, aki ezen felül a lakásban is maradhat. Majd miután az ügyfél elhalálozott, értékesíti az ingatlant, illetve bérbe adja vagy egyéb módon hasznosítja.
Jelenleg hazánkban a HILD Rt. és az OTP Bank Rt. nyújt ilyen szolgáltatást. A termék szerkezete és feltételrendszere mindkét esetben hasonló.
Feltételek
Lakása tulajdonjogát az adhatja el életjáradékért és előlegért cserébe, aki legalább 65 éves, a felkínált ingatlanának értéke 5 millió forintnál nagyobb, és az ingatlana a tulajdonában van. Igaz, megvásárolható önkormányzati lakással is megoldható az ügylet. A leendő ügyfélnek döntés- és cselekvőképes állapotban kell lennie, tehát más nem kötheti meg a nyugdíjas(ok) nevében a szerződést.
A felajánlott ingatlan a pénzügyi társaság tulajdonába kerül, amelyért cserébe a nyugdíjas egy jelentősebb egyösszegű térítést, majd pedig élete végéig havi járadékot kap. A tulajdonossá váló társaság fizeti továbbiakban a közös költséget, vállalja a lakás karbantartását, illetve az ingatlanra megkötött biztosítás esedékes díjának kifizetését is. Aki leszerződik, a tulajdonjogát átadja, de élete végéig használati joga marad a lakáson.
A szolgáltatást házaspárok is igényelhetik, utóbbi esetben mindkettejük számára kiszámolják az örökjáradékot, és életük végéig mindkettejük a saját otthonukban maradhat. Amennyiben a lakóközösség a ház felújítása mellett dönt, annak költségeit már az új tulajdonos állja.
Mint azt az életjáradéki szerződésben előírják, amennyiben a járadékos úgy dönt, hogy életvitelszerűen kiköltözik az ingatlanból (mondjuk nyugdíjas otthonba), a HILD (attól függően, hogy a szerződéskötés időpontjától hány év telt el) egyszeri kiköltözési hozzájárulást folyósít a járadékosnak. Ezután az ingatlan (egy türelmi idő után) eladhatóvá válik. Természetesen akár az ingatlanban, akár nyugdíjas otthonban vagy akár rokonánál külföldön lakik a járadékos, az előleget és az életjáradékot a lakás forgalmi értéke alapján számolják ki és havonta a bankszámlára utalják (készpénzes fizetésre általában nincs lehetőség).
Az értékbecslést a szolgáltatók, az általuk minősített értékbecslőkkel végeztetik el. Az ezzel kapcsolatos költségek nem a nyugdíjast terhelik majd, ahogyan más kezdeti költségek sincsenek. Azonban az értékbecslő szava nem szent, ha valaki vitatja lakása felbecsült piaci értékét, az kénytelen saját költségére egy újabb értékbecslőt fogadni.
A járadék összegének számításakor az ügyfél életkorát, nemét és az ingatlan értékét veszik számításba. Így például egy hetvenéves, egyedülálló hölgy esetében, akinek 15 millió Ft forgalmi értékű lakása van, a 20 százalékos előleg 3 millió, míg a havi életjáradék 65 ezer forint lesz.
Azt, hogy a társaság is a pénzénél maradjon, az biztosítja, hogy az induláskor a jelenkori állapotot figyelembevevő forgalmi értéket állapít meg egy független értékbecslő bevonásával. A HILD-nél a KSH és egyéb intézmények kimutatásai alapján alakították ki a járadékszámítási modellt, amivel - ismerve a hazai halálozási statisztikákat – vélhetően biztosra mennek. A cégnél arra készülnek, 10-12 év múlva kell számolniuk azzal, hogy az egyedülállók illetve a házastársak elhalálozásával komolyabb ingatlanportfóliót kell kezelniük.
Az adó, amiről jó, ha tudunk
A megoldás nagy előnye, hogy nem csak életjáradékkal, de tetemes előleggel is jár. Ennek mértéke az ingatlan értékének maximum 20 százaléka. Azonban az ingatlan értékesítését a törvény adókötelessé teszi. A megfizetendő adót – amely alapesetben a forgalmi érték 25 százaléka, régi vétel esetén azonban sávosan csökken, 15 éven túl pedig megszűnik – a járadékot biztosító cég automatikusan levonja az előleg összegéből. Ezáltal kevesebb összeget kaphat meg az ügyfél, mint amire számít. Életjáradéki szerződés esetén azonban lehetőség van arra, hogy a fizetendő adó alapja a lakás beszerzési értékének harmada legyen.
Mit szólnak az örökösök?
Az örökösök sem lehetnek túl boldogok, mivel a bank viszi a lakást, de az is igaz, hogy elvileg így nem kell anyagilag támogatni a szülőket, nagyszülőket életük utolsó szakaszában. Mindkét társaságnál készülnek örökösödési perekre, ám amennyiben a szerződést kötő fél cselekvőképesnek számított, és örökhagyási szándékát nem jegyeztette fel a tulajdoni lapra, a helyzet egyértelmű.
Más lehetőség is akad
Létezik ugyanakkor a lakásért életjáradék modellek nemzetközi piacán egy másik is, az úgynevezett fordított jelzálog: ekkor az ügyfél tulajdonában marad az ingatlan, miközben a szerződött partner arra csak jelzálogot jegyeztet be és fizeti a járadékot, illetve bizonyos esetekben egy nagyobb egyszeri tételt.
Ezen termékek esetében általában nincs egyszeri előleg, vagy ha mégis, akkor az nagyon alacsony összegű, viszont – mivel nem történik tulajdonos váltás – adófizetési kötelezettség sincs. A járadékos elhalálozása után az örökösök választhatnak: vagy elszámolnak a járadéknyújtóval, azaz maradványértéken eladják számára az ingatlant, vagy megmaradnak tulajdonosnak, s elkezdik jelzáloghitelként törleszteni az elhalálozott által életjáradékként felvett összeget. Ennek a konstrukciónak számos előnye van, azonban a járadéknyújtóknak Magyarországon ez még túl kockázatosnak tűnik.
(Forrás: www.penzcentrum.hu) 1 hozzászólás a fórumon
Kapcsolódó anyagaink:
|
